В поисках элитного жилья. На ваши вопросы отвечает Михаил Хорьков


На ваши вопросы о тенденциях на рынке элитной недвижимости и перспективах строительства в Екатеринбурге отвечает руководитель аналитического отдела Риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (www.upn.ru ) Михаил Хорьков.

Справка: Хорьков Михаил Иванович родился 30.10.1977 года в г. Реж Свердловской области. Окончил исторический факультет Уральского государственного университета по специальности "Документационное и информационное обеспечение управления". С 1999 года работает начальником аналитического отдела Риэлтерского информационного центра Уральской палаты недвижимости. Сертифицированный аналитик рынка недвижимости (сертификат Российской гильдии риэлторов). Член комиссии по аттестации аналитиков Российской гильдии риэлторов. Женат, есть сын и дочь.

Подлинник или подделка?

- Михаил, здравствуйте! В 90-х в качестве "элитного" жилья на рынке подчас была представлена посредственная недвижимость большой площади. Еще пару лет назад эксперты затруднялись выделить критерии класса de luxe. Какие требования к элитной недвижимости предъявляются сегодня? Соответствуют ли эти требования европейским? Согласно им, есть ли в Екатеринбурге действительно элитная недвижимость?

- Сегодня рынок высококлассного жилья по-прежнему переживает этап формирования. В городе функционируют и строятся лишь единичные объекты, которые в условиях местного рынка могут быть отнесены к высокому уровню. Причем по столичным критериям большинство местных проектов, которые претендуют на высокие оценки, не могут быть отнесены к классу А или de luxe. Несмотря на это, можно говорить о том, что элитная недвижимость в городе есть. Но вот термин "элитная" в данном случае относителен, если иметь в виду тот жилой фонд, который мы имеем, и учитывать этап развития, на котором находится рынок недвижимости высокого класса.

Если говорить о критериях "элитности" недвижимости в Москве или Санкт-Петербурге, то, к примеру, необходимые для недвижимости de luxe (или класс А) критерии (по данным компаний Kirsanova Realty, Renaissance Realty) следующие: месторасположение - в центре города, уникальная архитектура здания, высота потолка от 3,3 м, высокое качество строительных и отделочных материалов, самое современное и передовое техническое оснащение, равноценное окружение в анклаве других домов того же класса и другие.

Характерная черта данного класса - однородный социальный состав жильцов - здесь проводится фейс-контроль потенциальных покупателей. Отмечу, что на данный момент небольшое количество квартир в доме не является критерием элитности. Например, если раньше к классу de luxe относились только малоквартирные клубные дома, то сейчас это могут быть и крупные проекты.

Жилье luxe (или класс А -) отличается от класса de luxe не таким жестким фейс-контролем потенциальных покупателей, а также выбором отделочных материалов и инженерных коммуникаций менее престижных фирм-производителей. Располагаться такое жилье может в районах, граничащих с центром.

Premium (или класс В) еще более отдаляется от центра. Сохраняется требование уникальной архитектуры, высоты потолков от 3-х метров, современные инженерные коммуникации, но от менее престижных фирм производителей. В этом жилье используются менее дорогие строительные и отделочные материалы, чем в классе de luxe и luxe. Сохраняется однородный социальный состав жителей дома, хотя строгого фейс-контроля не ведется. Здание может быть как новым домом, так и реконструированным особняком. Может не быть подземного паркинга, а использоваться наземная охраняемая парковка (например, в случае реконструкции). Инфраструктура может отсутствовать.

Когда птички не поют

- Можно ли назвать дом элитным, если не выдерживаются экологические требования к окружающей среде? Пример: жилой дом в центре Екатеринбурга. Какие районы Екатеринбурга с точки зрения специалистов можно назвать экологически чистыми?

- Полагаю, что в условиях крупного мегаполиса нельзя говорить об экологической чистоте того или иного района, несмотря на то что ситуация в разных частях города может существенно отличаться.

Выбор места - непростая задача для проектов, которые претендуют на высокий уровень. Пока еще далеко не все девелоперы идут по пути поиска участка для элитного проекта, многие пытаются создать образ элитного дома далеко на не самых привлекательных участках, чьи территориальные возможности ограничены. Кроме этого, необходимы существенные усилия для того, чтобы снизить воздействие негативных факторов на жителей комплекса. Частично это может быть реализовано за счет современных систем очистки воздуха и воды, снижения уровня шума за счет современных материалов и ликвидации источников шума на прилегающих территориях (редевелопмент), озеленения территорий.

В условиях екатеринбургского рынка недвижимости фактор экологии пока не играет какой-либо значимой роли. Среди причин такой ситуации - отсутствие объективной и оперативной информации об экологическом состоянии различных территорий, недостаточная развитость и насыщенность рынка жилья высокого уровня.

Таун-хаус вашей мечты

- Все большую популярность среди екатеринбуржцев завоевывают загородные комплексы, таун-хаусы. На какие критерии стоит ориентироваться в вопросе элитности загородного коттеджного поселка или комплекса? Какие участки наиболее престижны сегодня для коттеджной застройки?

- Сегодня большинство поселков в Екатеринбурге, которые воспринимаются участниками рынка и потенциальными покупателями как элитные, являются таковыми лишь по статусу, а не по качественным параметрам. Многие из них начали развиваться достаточно давно и по объективным причинам не соответствуют современным критериям, таким как социальная инфраструктура, единый архитектурный стиль, соотношение площадей дома и участка и прочие.

Большинство же поселков находится в начальной стадии реализации. Многие из них декларируют высокий уровень комфорта и могут претендовать на внимание покупателей. Однако длительные сроки реализации проектов пока не позволяют дать однозначную оценку их качеству. Что касается попыток позиционировать таун-хаусы в качестве элитного жилья, то пока, на мой взгляд, такие проекты не очень успешны.

"Квадратов" много не бывает

- Год назад на рынке был переизбыток жилья премиум-класса. Изменилась ли ситуация?

- В настоящий момент весь рынок жилья не отличается особой активностью, в том числе и верхний ценовой сегмент. Но я бы не говорил о том, что на рынке наблюдается существенный переизбыток жилья премиум-класса. Этот сегмент по определению достаточно узок, а его покупатели требовательны ко многим параметрам. В этих условиях сложно позиционировать проект в элитном сегменте, если он таковым не является. Несбалансированность проекта по отношению к потенциальным покупателям часто приводит к отсутствию интереса к нему взыскательных покупателей. При этом он не может эффективно конкурировать и в более низком классе, например, из-за больших площадей квартир. Сегодня на рынке присутствует целый ряд таких проектов.

Взгляд в будущее

- Какие тренды 2008 года вы можете выделить на рынке жилья de luxe? Каких изменений в этом сегменте жилья ожидают эксперты? Цены вырастут или останутся стабильными?

Можно говорить о среднесрочных трендах развития рынка. В их числе - перераспределение покупателей на рынке жилья между рынком городских квартир и загородными проектами. Одна из тенденций - отказ от улучшений параметров квартиры в городе в пользу покупки или строительства загородного дома.

А также появление на рынке проектов в сегменте гостиничной недвижимости с квартирами на продажу - так называемые апартаменты. Вывод на рынок таких проектов сможет расширить предложение на рынке элитной недвижимости.

Цены в ближайшее время расти не будут, а в среднесрочной перспективе можно говорить о большей ценовой дифференциации в зависимости от качественной группы..

"Угол" под пальмой

- По информации СМИ Екатеринбурга, скоро в нашем городе откроется представительство итальянского девелопера VFI Оverseas Property, который представит на рынке новое предложение по недвижимости в Италии. Насколько активно жители Среднего Урала инвестируют в зарубежную недвижимость? Какие страны пользуются наибольшей популярностью? И дайте ваш совет: в какой стране сегодня выгоднее приобретать недвижимость?

- Естественно, инвестиции в зарубежную недвижимость не являются массовым направлением. В то же время в последние годы интерес со стороны местных покупателей к таким покупкам значительного вырос. Среди причин: активизация продавцов в Екатеринбурге и повышение цен на местном рынке. А также тот факт, что цены на жилье на Среднем Урале сегодня сопоставимы с отдельными зарубежными предложениями. Наиболее активно в настоящий момент на рынке Екатеринбурга продвигаются Болгария, Черногория, Испания, Кипр.

Вопрос выбора страны и объекта достаточно индивидуален, ответить на него можно лишь с учетом приоритетов конкретного покупателя. Выбирая страну, необходимо определиться с целями и приоритетами. Для чего приобретается недвижимость: для постоянного или сезонного проживания. Рассматривается ли она как объект инвестиций и на что рассчитывает будущий собственник (рост цены объекта или стабильность поступления арендных платежей).

Немаловажными факторами являются юридические вопросы приобретения иностранной недвижимости, которые в разных странах существенно различаются, а также бремя владения в виде налогов, страховок и прочих платежей.

Домик в деревне

- Михаил, в Свердловской области набирает обороты земельное кредитование. Исходя из этого, по-вашему, что выгоднее: купить квартиру или построить дом?

- Не совсем корректная постановка вопроса. Выгода подразумевает инвестиционный мотив в качестве основного. В то время как большинство покупок на рынке жилья - решение жилищного вопроса. Квартира и загородный дом - это не только различный уровень цен, не только разный уровень комфорта, но и разный образ жизни. Поэтому вопрос "дом или квартира?" решается семьей, исходя из ее предпочтений и возможностей. Нужно учитывать и моменты инфраструктуры, которая пока недостаточно развита за городом, и транспортных коммуникаций. Зачастую, приобретая загородный дом, семья не отказывается от городской квартиры.

Если вернуться к выгоде, то рынок загородной недвижимости в настоящий момент предполагает больший простор инвестиционных возможностей при более высоком уровне рисков.

Офисы на выбор

- Сформирован ли рынок коммерческой недвижимости в Екатеринбурге? Офисы какого класса представлены больше? В какую сторону может пойти развитие этого рынка в 2009-м году?

- Развитие рынка офисов и торговой недвижимости идет достаточно активно по многим направлениям. Сейчас уже можно говорить о том, что рынок коммерческой недвижимости сформирован, и в его отдельных сегментах наблюдается конкуренция. При этом рынок обладает значительным потенциалом для развития и качественной дифференциации.

ОШОСеть можно

- Какие объекты элитной недвижимости украсят Екатеринбург к открытию ШОС в 2009 году? С вашей точки зрения, появились или появятся ли объекты международного уровня?

- Выделю несколько наиболее значимых объектов, сдача которых должна предшествовать саммиту ШОС и которые претендуют на международный уровень:

Гостиница Hayat. Открытие гостиницы такого уровня - значимое событие для любого большого города.

Реконструкция, строительство новых терминалов и инфраструктуры аэропорта "Кольцово". Важнейший объект для крупного города, состояние и возможности которого играют серьезную роль.

Целый ряд бизнес-центров, которые создаются профессиональными девелоперскими компаниями и соответствуют классу А.

Не саммита ради

- Можно ли ожидать роста строительства гостиниц в связи с ШОС? Какие вообще изменения на рынке недвижимости (жилой, коммерческой) привнесло грядущее мероприятие?

- С моей точки зрения, саммит ШОС пока лишь косвенно влияет на рынок коммерческой недвижимости. Абсолютное большинство проектов, сдача которых приурочена к саммиту ШОС, проектировались или начали строиться еще до того, как было принято решение о проведении этого мероприятия в Екатеринбурге. Ни один серьезный инвестор не будет реализовывать крупный проект на рынке недвижимости ради нескольких дней, когда будет происходить саммит. Таким образом, появление проектов, сдача которых ориентирована на саммит, было продиктовано другими причинами.

В то же время отдельные проекты, которые спешно попали в список "шосовских", рискуют не уложиться в указанные сроки и будут вынуждены скорректировать сроки реализации. Поэтому я бы не выделял саммит ШОС в качестве значимого фактора текущего развития рынка. Несомненно, это серьезное событие в жизни города, которое может повлиять на имидж и инвестиционную привлекательность в перспективе, что в конечном итоге отразится и на рынке недвижимости. Пока же рынок - отдельно, саммит - отдельно. И, полагаю, это правильно. Для рынка недвижимости будет гораздо полезнее, если подготовка к саммиту отразится на уровне благоустройства города и транспортной инфраструктуре, что опосредованно повлияет на его отдельные сегменты.



Вопросы (9):

kimushka kimushka  16.09.2008 13:08:31
интересная статья
  Ссылка на комментарий

Респектов: 7